האצת ושדרוג הפיתוח האורבני כיצד?

תהליכי תכנון בניין עיר (תב"ע) הם תהליכים ארוכים שאורכם בין 7 ל – 15 שנים. עם אישור התב"ע הופכת התוכנית, מן הסתם, ברב המקרים, לתוכנית אנכרוניסטית ולא רלוונטית לצרכים המתחדשים של העיר ותושביה.
אולם, כדי לבצע שינויים בתב"ע, נדרשים שוב הליכים בוועדות מחוזיות ושוב נכנסים למעגל אישורים, האורך שנים.
בשנים האחרונות אנו עדים לפיתוח מתחמי מגורים, הכוללים בנייה רוויה במגדלים וכן מתחמי תעסוקה נפרדים (כמו: ראש העין, חריש וכו') . תהליך זה, הדומה בכל רחבי הארץ, יצר מצב בו מתחמי המגורים ריקים במהלך כל היום, ישנן בעיות קשות של תחבורה ומבני ציבור. בנוסף, מתחמי התעסוקה פעילים רק בשעות היום וריקים בלילה.
כל תהליכי התכנון היו מבוססים על תב"ע מהעשור הקודם, במקרה הטוב, שלאחר שאושרה, אף גורם לא רצה לשנותה ולהסתכן בעוד שנות תכנון רבות קדימה.
בנוסף, הבנייה המואצת והסכמי הגג, שמובילה הממשלה, הביאה לקידום בנייה של מאות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ ותוספת של מיליוני מ"ר של שטחי תעסוקה. החשש הוא שמתחמי התעסוקה הרבים, אם לא יתוכננו נכון, יעמדו כפילים לבנים ברחבי הארץ.
במתחם ה – 1000 בראשון לציון החליטו קברניטי העיר כי התב"ע הקיימת טובה אך לא מספיקה. בעירייה הבינו כי הערים הסובבות את ראשון לציון, מתכננות אף הן לבנות מתחמי תעסוקה וכדי להיות רלוונטיים, החליטו לשנות גישה ולפעול על פי מתודולוגיה אחרת.
ראש העיר ביקש להקים: " מתחם מוביל במתחמי העסקים העתידיים של ישראל, החל מעיצוב אייקוני שיעמוד בחזית החדשנות בתכנון, דרך פתרונות תחבורה חדשניים ומגוונים, מקורות אנרגיה ירוקים, מעטפת שירותים ותשתיות, תמהיל עסקים–מגורים נכון ושפת רחוב ייחודית", ראש העיר ביקש לתכנן "מתחם עסקים שיהווה את חוד החנית של מתחמי העסקים בישראל, שיתאים לחברות ותאגידים מרכזיים במשק שמבקשים להיות בחזית החדשנות".
כאן נכנסה המתודולוגיה החדשנית שפותחה ומיושמת על ידי חברת אמן (מקבוצת אמנת) – תוכנית ניהולית אסטרטגית דינמית. תוכנית זו מהווה פתרון מיטבי לפיתוח פרויקטים בישובים שונים, מאפשרת קידום תוכניות על בסיס תב"ע קיימת ומונעת עיכובים בלוחות זמנים ;
יישום מתודולוגיה זו שנעשה, כאמור, לראשונה בפרויקט מתחם ה-1000 בראשון לציון והוכתר כהצלחה רבה.

תוכנית ניהולית אסטרטגית דינמית, מבוססת על ניסיונה של חברת אמן בישראל ובחו"ל ועל ניסיון של חברות BECHTEL ו- ARUP המובילות בתחומיהן ומהווה מענה מיטבי לשדרוג התכנון והאצת היישום .

המאפיינים המובילים בתוכנית?
– תכנון מתקדם וחדשני על בסיס תב"ע קיימת, ללא עיכובים
– ראייה עסקית ברמת העיר, שכוללת ניתוח הסביבה בה פועלת הרשות המקומית, ניתוח מאפייני העיר – חזון העיר, אופי תושביה, חזון העיר
– פתרונות מתקדמים, מבוססים על טכנולוגיות עדכניות שמיושמות בהצלחה ברחבי העולם
– תיעדוף ביצוע המבוסס על תהליכים עסקיים ועל תזרים הכנסות צפוי של הרשות
– תכנון, שליטה ובקרת התקדמות המביאים לעמידה בלוחות זמנים שאפתניים ובתקציבים שהוגדרו
– פתרונות מותאמים למתחמים חדשים, להתחדשות עירונית ולצרכים ספציפיים של הרשות.
– פתרונות אינטגרטיביים המספקים מענה לשילוב המתחם היעודי במרקם העירוני הכולל

מה "הסוד"המקצועי לרעיון המוצע?
– לא סוד, הכל קיים; ההישג – האינטגרציה
– הפקת לקחים מניסיון מצטבר ברחבי העולם
– שילוב רב מקצועי של מיטב הכוחות המקצועיים הישראלים עם ידע בינלאומי עדכני המיושם בהצלחה

מה התכונות האופייניות למציע/לשרות/למוצר?
– יכולת אינטגרציה גבוהה מאוד,
– שימוש בכלים ובאלגוריתם לאופטימיזציה של תכנון, היבטים כלכליים ועסקיים, טכנולוגיה וניהול מתקדם
– זריזות מירבית וגמישות מלאה
– לימוד מניסיונם של האחרים ברחבי העולם – ההצלחות והכישלונות
– אובייקטיביות מלאה – תכנונית, כלכלית, עסקית, רב מקצועית
– קשרים שוטפים עם גורמים רלוונטיים בינלאומיים מובילים

מתחם ה-1000 בראשון לציון – מה תוכנן, מה מיוחד בתהליך, מה ההישג?

ההישג הגדול במתחם ה – 1000 הוא יישום החזון הלכה למעשה.
מתחם ה- 1000 – שטח בגודל – 1000 דונם, עליו יבנו 5,500 יח"ד ואיזור תעסוקה בהיקף של 1,750,000 מ"ר, ממוקם במרכז המדינה בין עורקי תחבורה ראשיים. מתחם שכבר בשלבי התכנון עורר התעניינות רבה בקרב יזמים ועסקים מהגדולים במדינה.
אפיון מתחם זה וארגונו כבר הביא לתכנון במקום של קמפוס אחד הבנקים הגדולים במדינה ועוד חברות גדולות שילכו בעקבותיו.

הצלחת מתחם ה-1000 בראשון לציון היא תוצאת החלטה אמיצה של רשות העיר וראש העירייה שהבינו שהם "אינם רוצים עוד מתחם עסקים". החלטה זו הוכיחה עצמה והביאה לעיר תוצר מרשים.

ההישגים המרשימים, בכל קני מידה, הם קודם כל תוצאה של תהליכי חשיבה ויישום נכון ומובנה בכמה שלבים עיקריים:

שלב א': המחשבה ומציאת הגורם המתאים לגיבושה
השאלות שנקרו בראש קברניטי העיר בתהליכי התכנון הראשוני של מתחם ה – 1000:
• איך חושבים על משהו שונה?
• מה היא שונות זו?
התשובה שהם קיבלו על שאלותיהם היא שחייבים למצוא גורם מקצועי שיחשוב יחד איתם.
הפתרון היה קול קורא לחברות גדולות בארץ להציע שירותים בנושא "המחשבה האסטרטגית הדינמית והחדשנית בתחום המוניציפאלי". לקריאה נענו חמש חברות. חברת אמן נבחרה בזכות הקמת וניהול קונצרן של 5 חברות, ביניהן שתיים בינלאומיות, העוסקות בחדשנות עירונית.

שלב ב': תהליך הלמידה וגיבוש אסטרטגיה
אמן פיתחה והובילה תהליך בו שולבו הפורומים המקצועיים בעירייה ופורומים של מקבלי החלטות, אשר עבדו במשולב תוך דיווח תוצאות לוועדת היגוי עליונה בראשות ראש העיר.
העבודה ארכה 8 חודשים ובסיומה הוגשה לראש העיר תוכנית אסטרטגית ומודל עסקי כלכלי – אשר שמר על 3 עקרונות חשובים:
1) אין שינויי תב"ע הדורשים וועדות מחוץ לעירייה.
2) אין פגיעה בלוח הזמנים לפיתוח המתחם.
3) מרקם עירוני תוסס וחזית טכנולוגית מהמתקדמות בעולם.
התוכנית אושרה במלואה.

שלב ג': תכנית הביצוע ליישום התוכנית האסטרטגית

תוכנית הביצוע כוללת אבני דרך מרכזיות על ציר הזמן, במספר מימדים, בהן מתרחשת הפעילות במקביל. תוכנית העבודה כוללת פיתוח בשלבים של המתחם לרבות שלב התכנון המפורט, שלב הפיתוח, שלבי השיווק והתכנית להפעלת מתחם 1000.
תוכנית העבודה כללה תיעדוף של הפרויקטים במתחם כך שיאפשר אופטימיזציה של תזרים המזומנים של הרשות.
בנוסף הוקמה מנהלת למתחם, הכולל מבנה ארגוני, הגדרות תפקידים, מודל כלכלי, כולל תקציב ותזרים, ליישום בשלבים ובמודולים ומערך שליטה ובקרה.
המינהלת הינה דינאמית ומשתנה בהתאם לשלבי הפרויקט.

pituach-urbany

 

 

לסיכום

תוכנית ניהולית אסטרטגית דינמית. תוכנית המהווה פתרון אופטימלי לפיתוח מתחמים, מאפשרת קידום תוכניות על בסיס תב"ע קיימת ומונעת עיכובים בלוחות זמנים .

סוד ההצלחה היא בראייה האינטגרטיבית והעזה לחשוב רחוק, חדשני ופורץ גבולות, כפי שאמר הפילוסוף עמנואל קאנט -: "העז לחשוב!".